¿Se pierden las arras si no se logra financiación para comprar?
Imagina el siguiente caso: se firma una compraventa de una vivienda, el comprador entrega el vendedor una cantidad de 5.000 euros en concepto de arras y se pacta una condición resolutoria en el contrato de arras en virtud de la cual el vendedor debe devolver las arras si el comprador no obtiene financiación para la compra. ¿Qué crees que ocurre con las arras?, ¿se tienen que devolver? En este artículo analizamos este caso y una reciente sentencia sobre el tema.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un documento privado que firman comprador y vendedor por el que el primero entrega al segundo una cantidad de dinero (que funciona como un anticipo del precio) para garantizar la compraventa. Generalmente en el contrato se establece una fecha límite para firmar el contrato de compraventa y se fijan las condiciones de la futura compraventa.
Existen tres tipos de arras: arras confirmatorias, arras penales y arras penitenciales. Estas últimas, reguladas en el artículo 1.454 del Código Civil, son las más habituales y permiten desistir del contrato a ambas partes. Si desiste el comprador perderá la cantidad entregada en concepto de arras y si desiste el vendedor deberá devolverlas duplicadas.
¿Qué ocurre si al comprador no le conceden la hipoteca?
Es habitual que el comprador solicite una hipoteca para comprar una vivienda y, en ese caso, suele surgir la duda de qué ocurre si no obtiene la financiación. Ante esta situación caben varias opciones:
- Si en el contrato de arras se regula que si al comprador le deniegan la hipoteca se le devuelven las arras: se aplicará lo pactado y recuperará su dinero.
- Si en el contrato de arras no se regula nada: el comprador perderá las arras si le deniegan la financiación.
Esas son las reglas generales, pero existen matices:
- Una sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de enero de 2023 entiende que el vendedor no tiene la obligación de devolver las arras a los compradores que habían solicitado financiación. En este caso, en el contrato de arras se había incluido una condición resolutoria en función de la cual se podía resolver el contrato y se devolverían las arras si no se obtenía la hipoteca, pero, los vendedores solicitaron un préstamo por más del 80% del valor del bien, y sabían que esa petición no podía ser atendida por el banco, por lo que, el tribunal determina que no se devuelvan las arras.
- En el Código Civil de Cataluña se regula expresamente en el artículo 621-49 la posibilidad de desistir del contrato de arras penitenciales si no se obtiene financiación:
- Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.
- El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.
Tal y como has visto es necesario analizar cada caso para conocer las consecuencias de la firma del contrato de arras. Si necesitas ayuda con una compraventa contacta con nuestro equipo de asesores expertos y te orientarán.
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