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Derogación del art. 28 de La Ley Hipotecaria y herencias

El pasado 3 de septiembre tuvo lugar la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria y herencias. Este cambio normativo supuso un importante cambio para los herederos, pues la vigencia del artículo suponía un freno para la libre transmisibilidad del inmueble. Pero, ¿qué implicaba el artículo 28 de la Ley Hipotecaria y herencias? ¿Puede el heredero vender libremente la vivienda en la actualidad? ¿Quién queda afectado y quien queda libre de la nueva normativa?

La Ley de Cuba o el artículo 28 de la Ley Hipotecaria

El artículo 28 de la Ley Hipotecaria suponía una limitación a la plena titularidad de un inmueble adquirido por herencia. En concreto, impedía que los herederos inscribieran efectivamente la titularidad de un inmueble hasta que no hubieran transcurrido al menos dos años desde el fallecimiento del causante.

Quedaban libres de esta limitación los herederos forzosos. Es decir, descendientes, ascendientes y cónyuges del causante.

Con ello se trataba de proteger a estos herederos si no estaban presentes en el momento del fallecimiento. Práctica recurrente entre los familiares desplazados a las colonias de Cuba (no olvidemos que el artículo es de 1946), y de ahí su nombre.

La norma, por tanto, otorgaba una especial protección a estos familiares, dándoles un tiempo prudencial para regresar y reclamar su herencia antes de que la titularidad de los bienes se atribuyera a familiares más lejanos, como primos, sobrinos o incluso hermanos.

Las consecuencias del artículo 28 de la Ley Hipotecaria

Como consecuencia de este artículo, la inscripción de derechos reales a favor de los herederos “lejanos” no surtía efectos frente a terceros hasta que transcurriera el período de gracia.

Esto implica que el heredero no podía constituir hipoteca sobre el inmueble. Por supuesto, tampoco podía introducir el inmueble en el mercado en condiciones óptimas. Y es que si en dicho plazo aparecían herederos de mejor derecho, ellos serían los propietarios. Riesgo que no querían correr los eventuales compradores o las entidades financieras.

¿Cuál es la situación actual? ¿Puedo vender mi inmueble heredado?

La derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria supone la cesión de la especial protección del legatario. Protección que, como hemos visto, trae causas históricas difíciles de defender en la actualidad.

Los herederos son libres, por tanto, de vender su inmueble o constituir hipotecas siempre que lo hayan recibido tras el 3 de septiembre de 2021, momento de entrada en vigor de la Ley.

Pero, ¿qué pasa si recibí el inmueble antes del 3 de septiembre?

En este caso resulta de aplicación el ahora derogado artículo. Lo que supone que, hasta que no hayan transcurrido dos años desde la fecha del fallecimiento, los eventuales herederos forzosos conservarán su derecho privilegiado.

Por tanto, quienes hayan recibido el inmueble con anterioridad a esta fecha no podrán disfrutar de la ventaja de la derogación del artículo. Solo quien haya heredado posteriormente podrá vender o hipotecar la finca sin temor a que aparezca un heredero con mejor derecho para reclamar la titularidad de la finca.

 

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