Contrato de arras, reserva y compraventa: ¿En qué se diferencian?
Comprar una vivienda es una de las inversiones más importantes que hacemos las personas y, no es necesario dinero para la compra, sino que también es importante tener una seguridad jurídica. Para ello es fundamental conocer varios documentos que se suelen firmar en un proceso de compraventa: contrato de compraventa, contrato de arras y reserva. En este artículo los analizamos y te contamos las diferencias.
¿Qué es una reserva?
La reserva es un contrato que no está regulado en el Código Civil, pero que se suele utilizar en los procesos de compraventa y, en ocasiones, se confunde con el contrato de arras. En el contrato de reserva el comprador y el vendedor se comprometen a formalizar una compraventa y el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero para reservar el inmueble. Además, se establece el precio de la compraventa y el plazo para escriturar.
¿Qué es el contrato de arras?
El contrato de arras, a nivel general, se regula en el Código Civil (derecho común) y se diferencian tres tipos de arras:
- Arras penitenciales. En este caso el comprador y el vendedor pueden no formalizar la compraventa. Si es por causa imputable al vendedor devolverá el duplo de la cantidad entregada en concepto de arras. Y si es por causa imputable al comprador perderá las arras entregadas.
- Arras confirmatorias. En las arras confirmatorias las partes deberán formalizar obligatoriamente la compraventa y si no lo hacen se expondrán a una reclamación judicial.
- Arras penales. En este caso la parte que cumpla el contrato podrá exigir el cumplimiento a la otra parte y compensación económica.
En Cataluña se regulan dos tipos de arras: las confirmatorias y las penitenciales. Además, en el Código Civil catalán se regula la posibilidad de solicitar la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras si el comprador no obtiene financiación bancaria para comprar.
Por lo tanto, la diferencia entre una reserva y un contrato de arras es que este último tiene una cobertura legal al estar regulado en el Código Civil. Con respecto a la compraventa, las arras y la reserva son contratos preparatorios que se suelen firmar antes de la compraventa.
¿Qué es el contrato de compraventa de una vivienda?
El contrato de compraventa de una vivienda es un documento por el que el vendedor se obliga a entregar el inmueble y el comprador a entregar un precio cierto en dinero. En el contrato de compraventa se deberán incluir los siguientes elementos básicos:
- Datos del comprador y del vendedor.
- Descripción de la vivienda y de sus cargas. Para hacerlo correctamente se solicitará una nota simple actualizada en el Registro de la Propiedad.
- Pago de los gastos de la compraventa. Entre los gastos destacamos los honorarios del Notario, del Registrador de la Propiedad y de la gestoría, si se contrata.
- Entrega de la propiedad.
- Plazos y forma de pago del precio. Si se ha entregado una cantidad en concepto de arras o reserva se deberá especificar.
- Pago de impuestos. El vendedor deberá pagar la plusvalía municipal en los casos que corresponda.
En todo el proceso es necesario el asesoramiento de abogados expertos en compraventas de viviendas que analicen la situación jurídica del inmueble y elaboren los contratos que firmen las partes (contrato de arras, reserva y contrato de compraventa) de forma que exista una seguridad jurídica y se eviten riesgos.
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